17 éve foglalkozom ingatlan üzemeltetéssel. Hosszú idő. Volt már a kezem alatt nyilvános mélygarázs, irodaház, logisztikai telep, bankfiók hálózat, lakóházak, kereskedelmi objektumok.

Jelenleg olyan területen dolgozom, ahol a feladatom nem csak a rám bízott ingatlanok működtetése, de új, építés, vagy tervezés alatt álló épületeknél is képviselnem kell a tulajdonos hosszú távú érdekeit az üzemeltetési szempontok figyelembe vételével.

Komoly kihívás, de elképesztően élvezem. :-)

Itt jöttem rá azonban, hogy sz@rt sem tudok. Mit értek ez alatt? Azzal képben vagyok, hogy mit könnyebb, mit nehezebb üzemeltetni, mi az olcsóbb, mi drágább hosszú távon. Üzemeltetési szempontból persze ez tűnik a lényegnek, ez lenne a feladatom. De mi van, ha kicsit hátrább lépünk, és úgy nézzük a témát?

Kik vesznek részt a projektben?

Építtető, tulajdonos: Célja, hogy az épület minél jobban hasznosuljon gazdasági szempontból. Cél, hogy minél kevesebb pénzből, minél olcsóbban üzemeltethető, a lehető legnagyobb hasznos területtel rendelkező ingatlan épüljön. A végső használó igényei igazából csak annyira fontosak, hogy ne legyen használhatatlan az épület, hiszen a leendő használók szempontjából a két döntő szempont általában az elhelyezkedés és az ár.

Projektmenedzser: Célja a tulajdonos igényeinek és a jogszabályoknak megfelelő ingatlan létrehozása határidőre a lehető legolcsóbban. Tapasztalataim szerint ezen a ponton a leendő használó igényei már szinte fel sem merülnek, itt a legtöbb döntésben a határidő és az ár a két fő téma. 

Tervező: A tulajdonos projektmenedzser által közvetített igényei szerint a saját stílusában, önmegvalósítási törekvései szerint készíti el a terveket. (Jobb esetben. Rosszabb esetben rajzol egy kockát.) Ha lelkiismeretes a tervező, ő azért körbejárja a kérdést a használat szempontjából is, de ritkán lépnek azon túl, hogy a projektmenedzsert, vagy a tulajdonost faggassák. Jó esetben az üzemeltetőt is bevonják a folyamatba (ha már tudják, hogy ki lesz az), de ez nagyon ritka.

Építő: Azt hiszem, ennél a szereplőnél nem kell magyaráznom, miről szól a történet. Az építő életét a Határidő, Költség, Tervek szentháromsága határozza meg. A legtöbb építőben (tisztelet a kivételnek), fel sem merül a kérdés, miszerint "hogy fogják használni?".

Üzemeltető: Az üzemeltető lesz az, aki az eddig felsorolt szereplők produktumával valamit kezdeni kell. Sajnos az üzemeltetők többségét sem igazán foglalkoztatja az épület használójának igénye, csak olyan mértékben amilyen mértékben a fején ugrálnak miatta. (Ismét csak tisztelet a kivételnek.) Az üzemeltető azzal van elfoglalva, hogy gazdaságosan, a jogszabályoknak megfelelve működjön a ház, és a tapasztalat azt mutatja, hogy a használó emberek ebben csak a szükséges rosszat jelentik.

Használó: Ő az szegény, aki a végén kap egy produktumot, amivel együtt kell élnie. Ha lakóházról van szó, akkor ez szó szerint érendő. Viszont ő az, aki a folyamatban igazából nem jelenik meg, az érdekei csak annyiban vannak képviselve, amennyire a gazdasági érdekek ezt indokolják.

A blogom indításának fő motivációja tehát nem más, mint magamnak is rögzíteni, egyátalán megfogalmazni mitől jó is egy ház. Igyekszem ennek során a folyamatban valamennyi résztvevő valamennyi szereplő szempontjait, de nem titkoltan leginkább arra vagyok kíváncsi, hogy mi a használók véleménye, milyen házakat kellene építeni a következő időkben.